最近全国各地房价都有下降的趋势，严重的包括昆明、岳阳等地二手房带着新房一起下跌，官方甚至开始禁止开发商“恶意降价”。

对于那些倒挂依然高企的城市，虽然新房还不至于出事，但二手房跌的是真厉害，比如深圳死于二手房限价，上海死于“三价就低”，杭州也即将面临外地炒房客0流入的尴尬。

价格源于供求，价格降了自然是需求少了，需求的下降源于3个方面，一是刚需流入减少，二是刚需不敢买，三是刚需买不起。

这次二手房冰冻的核心原因无疑是第三点，即刚需买不起。

对于经济拮据的老破小刚需而言，多地开始执行二手房指导价，价格只有真实价格的7折，贷款也会按指导价发放，即刚需能贷到的钱少了，首付提高了。这些好不容易凑够6个钱包的年轻人突然发现，6个钱包不够了，需要8个钱包才能凑够首付，那是真的买不起。

对于那些改善置换型刚需而言，置换首付来源于卖老房子的钱，而今天他们面临的最尴尬处境是，银行的停贷。现在越来越多的银行房贷额度不足，下款需要大半年，意味着你今天去挂牌，等你拿到全款的时候，已经是一年后了，拿不到钱，自然也就买不起房子。

除此之外，房价也与预期息息相关。

对于买房人而言，当房价开始松动的时候，是千万不敢买房的，因为只要再等等就可能降的更多；而对于房东而言，持有多套房的他们也会在房价下跌的时候选择套现求稳，无形中增加了供给，而他们卖出的，一定是质量最差、最不保值的房子。

所以，金融与供求是决定房价的关键因素，一个代表着上限，一个代表着下限。在我们限购限售严控供求之后，金融这把利器终于还是上场了。可以预见的是，如果金融方面继续如此打压，房价还会有下行的趋势。

南京二手房也凉了

就在这几天，从疫情中缓过来的南京人开始重新回到了房产这个话题，而我接到的最多问题是：我的二手房卖不掉，怎么办？

有趣的是，这个问题来自于从老破小到河西的各种楼盘，无论是江北第一神盘润江城，还是河西稀缺的次新房宏图，它们都出现了长期的滞涨，成交惨淡。

即在南京，二手房的滞销已经是全方位的了，很多中介都表示，现在的客户里八成人都只看不买，因为他们自己的老房子都没卖掉。

南京市场有一个特点，民众参与度极高，就像我曾经说的段子，股市里的散户航母是京东方，而楼市里的散户航母是南京。

南京一直以来的人口流入都不算多，二手房成交很惨淡，但新房摇号又特别火，这一切都指明了，在南京没有太多的真刚需，反而是一堆不差房的老百姓在那里买买买。

于是第二个段子又来了，南京是职业炒房客的坟墓，散户投资者的天堂。

其原因在于，职业炒房客只买二手房，他们在不过户的情况下买下多套房产，之后通过左手倒右手，做出虚假成交价的方式抬高小区房价，趁机出货，让原房东直接过户给接盘侠，顺利绕过限售限购，整套流程不超过3个月。但若是抬价失败，二手房没涨上去，炒房客们就要倾家荡产。

散户投资者就是在座的各位，只有一个需求，那就是把存款换成一套倒挂新房，于是天天摇号，月月摇号，摇到就退出躺平，也能实现个资产增值，年化10%-15%的长期收益。对于这些人来说，鸡贼的他们是绝对不会看一眼二手房的，这就造成了南京的奇观：新房抢着买，看上去很火，实际上二手房根本无人问津。

二手房卖不动怎么办？

三个办法：

1、花点钱重新装修做出卖相，这样可以让你在竞争激烈的市场里脱颖而出。但这其实也很麻烦，多花钱不说，还要多花很多时间，一般建议把有问题的地方专门补一下就好了，比如漏水发霉这种，总之卖相还是很重要的。

2、给中介奖励，房子卖掉后私下给他5000-10000块，这样中介可以给你去重点推荐。但现在中介也聪明，他知道你的高价二手房根本卖不掉，所以就是有了奖励也不会去推的，等于你白花这个钱。

3、所以最终还是回到了降价，没有办法，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

地主家也没有余粮了

限制贷款能产生这么大的威力，说明一点，那就是普通人是真的没钱了，让他们买个车或许还行，但若是在不置换的情况下直接付首付，他们是真做不到，即便富得流油的深圳人民也不行。

这也侧面的反应出，在目前的金融杠杆之下，大部分房价其实已经到头了。

但想要等待二手房崩盘也是不太可能的，毕竟散户最擅长于死扛，大部分散户手里也就一两套房子，不存在资金链问题，房价跌了，我就少买两件衣服少吃两顿饭好了，想让我割肉是不可能的。。。。

二手房有没有可能回暖？

答案是不知道。

一要看明年的金融政策，银行钱够不够，其他城市会不会跟进二手房限价；二要看明年的大政策。

什么叫大政策？就是为了生育率和共同富裕所定制的政策，一切挡在年轻人生育路上的拦路虎都会被无情爆破，一切会激化贫富矛盾的玩意儿也都会被打压，这意味着不仅老破小前景黯淡，豪宅屁股怕是也坐不稳了，随时有被专门针对的可能。

所以明年会怎么样，谁也说不好。

几点建议：

1、对于投资者，请坚决卖掉手上的破房子，然后开始你的漫漫打新之路。不要纠结于破房子的卖点，总想着卖在最高点是不可能的。你不差这点钱，差的机会，明年江北大校场新房都涨价了，你多卖的几万块能比得过涨价吗？

2、对于要置换的刚需，你是一买一卖，所以不太存在二手房市场高低的问题，卖高了买的也高，该换赶紧换。

3、对于要买二手房的纯刚需，你可以再等等，降价才刚开始，后面几个月资金会越来越紧，你的话语权会越来越大。

什么？想买新房首付不够?

别说我没告诉你，下面的了解一下，年轻人没有付出哪有收获

今天股市又涨的很好，连续2天了，大起大落就是这个样子。

今天也没啥大新闻，也就是中国电信连续第二个跌停，打新的老铁被按在地上摩擦，因此有了“电信诈骗”的段子。但中国电信港股2快多，A股4块多又是新股，今天的景象其实所有人都有预料到，没必要“买之前装傻，买之后维权”，买房也是一样。

就这样吧