核心观点：

　　政策环境综述：稳产能防风险，地方政策边际改善。2022-2023 年行业政策主要分为稳产能、稳销售、稳信用、稳投资四个阶段，当前政策环境主要集中“稳产能”阶段，主要体现在稳信贷、风险处置、预售监管调整三个方面；21 年12 月以来，地方政策出现了边际改善，部分非限购城市首付下调至最低20%，长沙出现了限价放松，但目前政策救助力度依然有限，需求端政策落地到基本面复苏仍需要时间。

　　成交市场综述：市场表现继续走弱，供需两端信心仍待重建。根据房管局数据，22 年1 月47 城新房成交面积2364 万方，同比下降30.9%，降幅环比扩大11.0pct.推盘方面，26 城商品房单月推盘面积为1460万方，同比下降28.7%，1 月重点城市新开盘去化率为53%，较21 年高点下降近20pct，为15 年3 月以来的最低值，供需两端对整体市场的预期及信心已经降至低位。价格方面，22 年1 月70 大中城市新房价格同比上涨1.7%，涨幅收窄0.3pct，环比止跌持平。根据房协308城房价，东部核心一二线房价同比下跌数量占比17%，中部二线、东部核心三四线占比40%，其他区域下跌城市数量占比超50%，西部二线、中部三四线占比超过70%，为近两年最差的单月表现。

　　土地市场综述：非22 城出让金为近7 年同期新低。2022 年1 月全国600 城商住用地出让金1643 亿元，同比21 年下降64%，非22 城出让金1246 亿元，同比下降47%，为近7 年同期最低。土地市场整体表现为量价齐跌，其中600 城成交建面同比下降45%，连续10 个月负增长；成交均价同比下降35%，溢价率为4.0%，反映市场景气度的供需比(MA6)为1.60，环比上升0.03,22 年1 月供需两端均下行，房企投资意愿不足，市场景气度处于底部。从结构来看，华东地区土地市场依然保持一定热度，浙江、江苏及山东为商住用地出让金排名前三的省份，江苏商住用地供需比1.1(1 月最优)。

　　按揭市场综述：LPR 下调，按揭环境持续改善。据央行数据，1 月5 年期LPR 下降5bp 至4.6%，为20 个月首次下调；个人住房贷款利差处于历史高位，对居民贷款利率具有极大的优化空间。根据贝壳研究院数据，22 年2 月首套房贷款利率为5.47%，二套房贷款利率5.75%，环比均下降9bp，降幅持续扩大，从21 年9 月起按揭利率连续6 个月下降，累计回落幅度分别为27bp 和25bp.22 年2 月平均放款周期38天，环比缩短12 天。房贷利率的回调以及放款周期的缩短说明了信贷市场的回暖，按揭的放松利于重振市场信心。

　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。

（文章来源：广发证券）